DeskMetodoloji

İstihbarat

Yatırım istihbaratı. Kanıt üzerine kurulu.

Nexus Intelligence Desk, pazar kanıtlarını, varlık düzeyindeki araştırmayı ve finansal analizi izlenebilir bir karar akışında düzenler.

Kanıta dayalı
Karar odaklı
Sınırlamalar açık

Nasıl çalışır

Kanıttan karar kaydına

01
Topla ve izle
Her önemli iddia için kaynak, tarih, dönem, birim, konum ve doğrulama durumu kaydedilir.
02
Bütünlük ve çelişkileri değerlendir
Eksik kanıtlar, tutarsız iddialar, eskimiş kaynaklar ve çözülmemiş sorular belirlenir.
03
Varlığı ve bağlamını analiz et
Desteklenen yöntemler proje özelliklerine, emsal kanıtlara, nakit akışlarına, risklere ve çıkış koşullarına uygulanır.
04
Yatırımcı uygunluğunu test et
Önce bütçe gibi kesin kısıtlar kontrol edilir, ardından tercihler ayrıca değerlendirilir.
05
Karar raporu hazırla
Bulgular, varsayımlar, sınırlamalar, çözülmemiş engeller ve sonraki inceleme adımları sunulur.
06
Yayımlananı kontrol et
Herhangi bir şey açık hale gelmeden önce kanıt, hukuk, açıklama ve görsel izni koşulları uygulanır.

İstihbarat alanları

Yatırım riskine yapılandırılmış bakış

Her alan, arkasındaki yöntemleri yöntem kaydındaki güncel durumlarıyla listeler.

Pazar istihbaratı

Pazara özgü bir kapının arkasında pazar hareketi, fiyat bağlamı ve makroekonomik kanıt.

Pazar yayın kapısı · Aktif kontrol · sonuç özel
Yapılandırılmış alan değerlendirmesi (pazar, konum, proje, geliştirici) · Aktif kontrol · sonuç özel
Döviz ve birim dönüşümü · Aktif kontrol · sonuç özel

İlçe ve bölge istihbaratı

Verinin desteklediği yerlerde konuma özgü kanıt ve coğrafi farklar.

Yapılandırılmış alan değerlendirmesi (pazar, konum, proje, geliştirici) · Aktif kontrol · sonuç özel
İlçe ve bölge sıralaması · Şu anda aktif değil

Proje ve varlık değerlendirmesi

Kayıtlı proje özellikleri, geliştirici beyanları, kanıt boşlukları ve varlığa özgü riskler.

Kanıt sınıflandırması ve doğrulama · Aktif · Desk’te gösterilir
Eksik veri durumları · Aktif · Desk’te gösterilir
Araştırma Kapanışı ve Veri Bütünlüğü · Aktif · Desk’te gösterilir
Varlık kalitesi değerlendirmesi · Şu anda aktif değil

Finansal analiz

Girdilerin hesaplamayı desteklediği yerlerde nakit akışları, yatırım getirisi, NBD, iç verim oranı, senaryolar, enflasyon ve yatırımcının para birimindeki görünüm.

Nakit akışı modeli (kaldıraçsız, yıllık) · Aktif kontrol · sonuç özel
Yatırım getirisi (toplam, kaldıraçsız, iskontosuz) · Aktif kontrol · sonuç özel
Net bugünkü değer · Aktif kontrol · sonuç özel
İç verim oranı, reel ve yerel para birimi getiri görünümleri · Aktif kontrol · sonuç özel
Baz, olumlu ve olumsuz senaryolar · Aktif kontrol · sonuç özel
Emsal seçimi ve m² fiyat özeti (düzeltmesiz) · Aktif kontrol · sonuç özel
Gerçeğe uygun değer · Şu anda aktif değil

Risk ve çıkış incelemesi

Nitel risk belgelemesi, likidite değerlendirmeleri ve çıkış incelemesi.

Belgelenmiş risk listesi (nitel, puansız) · Aktif · Desk’te gösterilir
Likidite ve çıkış incelemesi (nitel) · Aktif kontrol · sonuç özel
Risk şiddeti ve olasılık etiketleri · Yalnızca iç analiz
Likidite değerlendirmesi · Şu anda aktif değil

Yatırımcı uygunluğu ve fırsat karşılaştırması

Kesin uygunluk kısıtları, esnek tercihler ve fırsatları karşılaştırmak için bir araştırma sırası.

Yatırım uygunluğu (nitel kriterler) · Aktif kontrol · sonuç özel
İç fiyat kanıtına göre bütçe uygunluğu · Aktif kontrol · sonuç özel
Fırsat karşılaştırması ve araştırma sırası · Aktif kontrol · sonuç özel
Karar raporu (izlenebilir, şirket içi) · Aktif kontrol · sonuç özel

Yöntem kaydı

Yöntemler, kara kutu puanlar değil.

Her analitik yöntem amacını, gerekli girdilerini, çıktısını, sınırlamalarını ve güncel durumunu açıklar. Ayrıntılar için bir yöntemi açın.

Araştırma Kapanışı ve Veri BütünlüğüAktif · Desk’te gösterilir

Amaç: Bir alandaki araştırmanın kapanıp kapanmadığını ve verinin tamam olup olmadığını iki ayrı durum olarak kaydetmek.
Gerekli girdiler: Alan bazında araştırma blokları: pazar, proje, geliştirici, risk.
Çıktı: Her alan için araştırma kapanışı ve veri bütünlüğü.
Sınırlamalar: Kapanmış araştırmanın verisi eksik olabilir; iki durum da kalite puanı değildir.
Durum: Aktif · Desk’te gösterilir
Yayın: Açık sayfada güvenli: Desk’te gösterilir

Belgelenmiş risk listesi (nitel, puansız)Aktif · Desk’te gösterilir

Amaç: Her önemli riski nedeni, kanıtı ve azaltma yoluyla belgelemek.
Gerekli girdiler: Aynı projeye ait kanıtlara bağlı risk kayıtları.
Çıktı: Fırsat sayfasında nitel bir risk listesi.
Sınırlamalar: Şiddet, olasılık veya puan yok: bu yöntem aktif değil.
Durum: Aktif · Desk’te gösterilir
Yayın: Açık sayfada güvenli: Desk’te gösterilir

Eksik veri durumlarıAktif · Desk’te gösterilir

Amaç: Eksik her değeri boş bırakmak veya tahmin etmek yerine açıkça belirtmek.
Gerekli girdiler: Alan düzeyinde durumlar: mevcut değil, henüz toplanmadı, profesyonel inceleme gerekli.
Çıktı: Her boş alan için belirtilmiş bir neden.
Sınırlamalar: Eksik değer asla sıfır sayılmaz ve doldurulmaz.
Durum: Aktif · Desk’te gösterilir
Yayın: Açık sayfada güvenli: Desk’te gösterilir

Kanıt sınıflandırması ve doğrulamaAktif · Desk’te gösterilir

Amaç: Her önemli iddiayı sınıflandırmak ve ne ölçüde doğrulandığını kaydetmek.
Gerekli girdiler: İddia, kaynak ve kaynak kademesi, dönem, birim, coğrafya ve doğrulama tarihi.
Çıktı: Her açık bilginin yanında bir kanıt sınıfı ve doğrulama etiketi.
Sınırlamalar: Etiket, iddianın nasıl kontrol edildiğini anlatır; geliştirici beyanının gerçekleşeceğini değil.
Durum: Aktif · Desk’te gösterilir
Yayın: Açık sayfada güvenli: Desk’te gösterilir

Baz, olumlu ve olumsuz senaryolarAktif kontrol · sonuç özel

Amaç: Baz, olumlu ve olumsuz durumları karşılaştırmak.
Gerekli girdiler: Baz girdiler ve her senaryo için açık değişiklikler.
Çıktı: Her senaryonun sonuçları; özel olarak.
Sınırlamalar: Eksik bir senaryo tek başına kullanılamaz; senaryolar tahmin değildir.
Durum: Aktif kontrol · sonuç özel
Yayın: Yalnızca iç kullanım: açık sayfalarda yer almaz

Döviz ve birim dönüşümüAktif kontrol · sonuç özel

Amaç: Döviz ve alan birimlerini tutarlı biçimde dönüştürmek.
Gerekli girdiler: Kayıtlı kaynaklardan tarihli kurlar; ölçüm esasıyla birlikte alanlar.
Çıktı: Kullanılan kur, tarih ve kaynakla dönüştürülmüş değerler.
Sınırlamalar: Canlı, çapraz veya ileri tarihli kur yok; yedi günden eski kurlar reddedilir; brüt ve net alan asla karıştırılmaz.
Durum: Aktif kontrol · sonuç özel
Yayın: Yalnızca iç kullanım: açık sayfalarda yer almaz

Emsal seçimi ve m² fiyat özeti (düzeltmesiz)Aktif kontrol · sonuç özel

Amaç: Emsal kanıtları seçmek ve metrekare fiyatını özetlemek.
Gerekli girdiler: Fiyat türü, alan esası, tarih ve ilçesiyle emsal gözlemler.
Çıktı: Medyan ve çeyrekler arası aralık, her dışlama listelenerek; özel olarak.
Sınırlamalar: Düzeltme yok ve asla gerçeğe uygun değer değil; gözlem azsa istatistik yok.
Durum: Aktif kontrol · sonuç özel
Yayın: Yalnızca iç kullanım: açık sayfalarda yer almaz

Emsallere göre fiyat konumu (değerleme değildir)Aktif kontrol · sonuç özel

Amaç: Bir birimin istenen fiyatını emsal fiyat aralığı içinde konumlandırmak.
Gerekli girdiler: Kanıtlarıyla istenen fiyat ve alan ile emsal özeti.
Çıktı: Emsal aralığının altında, içinde veya üstünde; özel olarak.
Sınırlamalar: Bir karşılaştırmadır, asla değerleme değildir; yeterli emsal ve aynı fiyat türü, alan esası ve para birimi gerekir.
Durum: Aktif kontrol · sonuç özel
Yayın: Yalnızca iç kullanım: açık sayfalarda yer almaz

Fırsat karşılaştırması ve araştırma sırasıAktif kontrol · sonuç özel

Amaç: Birden fazla fırsatı yan yana koymak ve sıradaki araştırmayı planlamak.
Gerekli girdiler: Karar raporları ve yayını engelleyen yapılandırılmış nedenler.
Çıktı: Karşılaştırma tablosu ve açık kalemlere göre sıralanmış bir araştırma sırası.
Sınırlamalar: Sıra bir iş planıdır, yatırım sıralaması değildir.
Durum: Aktif kontrol · sonuç özel
Yayın: Yalnızca iç kullanım: açık sayfalarda yer almaz

Fırsat ve görsel yayın kapısıAktif kontrol · sonuç özel

Amaç: Bir fırsatın ve her görselinin yayımlanıp yayımlanamayacağına karar vermek.
Gerekli girdiler: Doğrulanmış kimlik ve geliştirici, kanıt, riskler, onaylı açıklamalar, satış ofisinin yazılı izni, her görsel için ayrı karar.
Çıktı: Uygun veya engelli; her engel nedeni özel olarak kaydedilir.
Sınırlamalar: Kapıyı geçmek bir onay veya yatırım tavsiyesi değildir.
Durum: Aktif kontrol · sonuç özel
Yayın: Yalnızca iç kullanım: açık sayfalarda yer almaz

İç fiyat kanıtına göre bütçe uygunluğuAktif kontrol · sonuç özel

Amaç: Bütçeyi, alım maliyetleri dahil kayıtlı fiyatlarla karşılaştırmak.
Gerekli girdiler: Özel fiyat kanıtı, kayıtlı maliyetler ve yatırımcının bütçesi.
Çıktı: Bütçe içinde veya dışında; özel olarak.
Sınırlamalar: Yalnızca kayıtlı fiyatlar kullanılır, tahmin yapılmaz; asla yayımlanmaz.
Durum: Aktif kontrol · sonuç özel
Yayın: Yalnızca iç kullanım: açık sayfalarda yer almaz

İç verim oranı, reel ve yerel para birimi getiri görünümleriAktif kontrol · sonuç özel

Amaç: Yıllık iç verim oranı, enflasyondan arındırılmış getiri ve yatırımcının para birimindeki getiri.
Gerekli girdiler: Nakit akışları ile kayıtlı enflasyon ve kur yolu varsayımları.
Çıktı: İç verim oranı ile reel ve yerel para birimindeki getiri; özel olarak.
Sınırlamalar: Nakit akışı birden fazla kez işaret değiştirirse iç verim oranı reddedilir; her görünüm yalnızca kendi kayıtlı girdileriyle çalışır.
Durum: Aktif kontrol · sonuç özel
Yayın: Yalnızca iç kullanım: açık sayfalarda yer almaz

Karar raporu (izlenebilir, şirket içi)Aktif kontrol · sonuç özel

Amaç: Bilinen, varsayılan ve eksik olanın izlenebilir tek kaydı.
Gerekli girdiler: Yukarıdaki tüm yöntemler ve her rakamın kaynağı.
Çıktı: Özel karar raporu: bulgular, varsayımlar, sınırlamalar ve sonraki adımlar.
Sınırlamalar: Asla puan, sıralama veya satın alma tavsiyesi değildir; asla yayımlanmaz.
Durum: Aktif kontrol · sonuç özel
Yayın: Yalnızca iç kullanım: açık sayfalarda yer almaz

Likidite ve çıkış incelemesi (nitel)Aktif kontrol · sonuç özel

Amaç: İkinci el piyasa derinliğini, teslim zamanlamasını ve elde tutma kısıtlarını sözlü olarak incelemek.
Gerekli girdiler: Belgelenmiş riskler, araştırma blokları ve özel pazar gözlemleri.
Çıktı: Destekleyen ve zayıflatan noktalar ile mevcut olmayan girdiler.
Sınırlamalar: Yalnızca nitel: yeniden satış fiyatı veya satış süresi tahmini yok.
Durum: Aktif kontrol · sonuç özel
Yayın: Yalnızca iç kullanım: açık sayfalarda yer almaz

Müşteri özeti (özel, tek alıcı)Aktif kontrol · sonuç özel

Amaç: Tek bir alıcı için katalogla birlikte gönderilen kısa ve sade bir özet.
Gerekli girdiler: Karar raporu ve standart açıklamalarımız.
Çıktı: Geliştirici beyanlarından ayrılmış doğrulanmış bilgiler, varsayımlarıyla senaryolar ve riskler; özel olarak.
Sınırlamalar: Puan, sıralama veya satın alma önerisi yok; asla yayımlanmaz.
Durum: Aktif kontrol · sonuç özel
Yayın: Yalnızca iç kullanım: açık sayfalarda yer almaz

Nakit akışı modeli (kaldıraçsız, yıllık)Aktif kontrol · sonuç özel

Amaç: Elde tutma süresi boyunca yıllık nakit akışlarını oluşturmak.
Gerekli girdiler: Fiyat ve ödeme planı, teslim yılı, kira ve doluluk, giderler, vergiler ve çıkış varsayımı.
Çıktı: Yıl yıl nakit akışı tablosu; özel olarak.
Sınırlamalar: Kaldıraçsız: finansman desteklenmez; eksik girdi sonucu kullanılamaz kılar.
Durum: Aktif kontrol · sonuç özel
Yayın: Yalnızca iç kullanım: açık sayfalarda yer almaz

Net bugünkü değerAktif kontrol · sonuç özel

Amaç: Gelecekteki nakit akışlarının belirtilen iskonto oranıyla bugünkü değeri.
Gerekli girdiler: Nakit akışları ve yazılı gerekçesi olan bir iskonto oranı.
Çıktı: Net bugünkü değer; özel olarak.
Sınırlamalar: Oranın yazılı gerekçesi yoksa kullanılamaz.
Durum: Aktif kontrol · sonuç özel
Yayın: Yalnızca iç kullanım: açık sayfalarda yer almaz

Pazar yayın kapısıAktif kontrol · sonuç özel

Amaç: Bir pazarın, o pazarın kendi kurallarına göre açılıp açılamayacağına karar vermek.
Gerekli girdiler: O pazara ait resmî istatistikler, pazar ve ilçe araştırması ile yasal kayıtlar.
Çıktı: Nedenleriyle birlikte geçti veya kaldı, özel tutulur; aktiflik durumu açıktır.
Sınırlamalar: Aktifleştirme hiçbir mülkü onaylamaz, getiri garanti etmez ve hukuki danışmanlığın yerini tutmaz.
Durum: Aktif kontrol · sonuç özel
Yayın: Yalnızca iç kullanım: açık sayfalarda yer almaz

Yapılandırılmış alan değerlendirmesi (pazar, konum, proje, geliştirici)Aktif kontrol · sonuç özel

Amaç: Kanıtların pazar, konum, proje ve geliştirici hakkında söylediklerini özetlemek.
Gerekli girdiler: Alan bazında kanıt ve araştırma blokları.
Çıktı: Özel raporda alan bazında desteklenen bulgular ve boşluklar.
Sınırlamalar: Puan yok; yalnızca kanıta dayanan bulgular.
Durum: Aktif kontrol · sonuç özel
Yayın: Yalnızca iç kullanım: açık sayfalarda yer almaz

Yatırım getirisi (toplam, kaldıraçsız, iskontosuz)Aktif kontrol · sonuç özel

Amaç: Vade boyunca yatırılan sermayenin toplam getirisi.
Gerekli girdiler: Nakit akışı girdileri.
Çıktı: Listelenen vergiler sonrası toplam yatırım getirisi; özel olarak.
Sınırlamalar: Yıllıklandırılmaz ve iskonto edilmez; yatırım yoksa reddedilir.
Durum: Aktif kontrol · sonuç özel
Yayın: Yalnızca iç kullanım: açık sayfalarda yer almaz

Yatırım uygunluğu (nitel kriterler)Aktif kontrol · sonuç özel

Amaç: Bir fırsatı yatırımcının belirttiği hedef ve kısıtlarla karşılaştırmak.
Gerekli girdiler: Yatırımcı profili (hedef, pazar, vade, hariç tutulan riskler, bütçe, tercihler) ve fırsatın kayıtları.
Çıktı: Kriter bazında sonuç: karşılanıyor, karşılanmıyor, teyit edilemiyor veya tercihten farklı.
Sınırlamalar: Puan veya sıralama yok; eksik veri asla uygun sayılmaz; görüşmeye özeldir.
Durum: Aktif kontrol · sonuç özel
Yayın: Yalnızca iç kullanım: açık sayfalarda yer almaz

Risk şiddeti ve olasılık etiketleriYalnızca iç analiz

Amaç: Belgelenmiş her risk için gerekçeli yüksek, orta veya düşük etiketi.
Gerekli girdiler: Belgelenmiş riskler ve kanıtları.
Çıktı: Her risk için etiket ve gerekçesi; özel olarak.
Sınırlamalar: Kanıtı olmayan bir risk düşük olarak etiketlenemez; değerlendirilmeyen riskler öyle kalır.
Durum: Yalnızca iç analiz
Yayın: Yalnızca iç kullanım: açık sayfalarda yer almaz

Gerçeğe uygun değerŞu anda aktif değil

Amaç: Bir mülkün ne değerde olduğunu tahmin etmek.
Gerekli girdiler: Doğrulanmış bir değerleme yöntemi; uygulanmadı.
Çıktı: Bugün yok.
Sınırlamalar: Aktif değil: değerleme üretilmez ve ima edilmez.
Durum: Şu anda aktif değil
Yayın: Bu sürümde yayımlanmaz

İlçe ve bölge sıralamasıŞu anda aktif değil

Amaç: İlçe veya bölgeleri birbirine göre sıralamak.
Gerekli girdiler: Onaylı bir sıralama yöntemi; tanımlanmadı.
Çıktı: Bugün yok.
Sınırlamalar: Aktif değil: araştırma kapsamındaki bölgeler bir sıralama değil, kapsamdır.
Durum: Şu anda aktif değil
Yayın: Bu sürümde yayımlanmaz

Likidite değerlendirmesiŞu anda aktif değil

Amaç: Bir birimin ne kadar hızlı ve hangi indirimle satılabileceğine dair ölçü.
Gerekli girdiler: Onaylı bir likidite yöntemi; tanımlanmadı.
Çıktı: Bugün yok.
Sınırlamalar: Aktif değil: likidite puanı veya satış süresi tahmini yok.
Durum: Şu anda aktif değil
Yayın: Yöntem onaylanana kadar engelli

Varlık kalitesi değerlendirmesiŞu anda aktif değil

Amaç: Bir bina veya birim için yapılandırılmış kalite değerlendirmesi.
Gerekli girdiler: Onaylı bir değerlendirme çerçevesi; yalnızca taslak çerçeve var.
Çıktı: Bugün yok.
Sınırlamalar: Aktif değil: kalite puanı üretilmez.
Durum: Şu anda aktif değil
Yayın: Yöntem onaylanana kadar engelli

Yayımlanan kira getirisi ve getiri senaryolarıŞu anda aktif değil

Amaç: Desk’te kira getirisi veya getiri rakamları yayımlamak.
Gerekli girdiler: —
Çıktı: Yok.
Sınırlamalar: Açık sayfalarda izin verilmez; getiriler özel olarak görüşülür.
Durum: Şu anda aktif değil
Yayın: Bu sürümde yayımlanmaz

Durumlar, site her oluşturulduğunda yöntem kaydından okunur. İç yöntemlerin girdileri ve sonuçları asla yayımlanmaz.

Finansal disiplin

Getiriler hesaplanır, vaat edilmez.

Finansal çıktılar; verilen fiyata, alım maliyetlerine, nakit akışı zamanlamasına, kira varsayımlarına, döviz kanıtına, enflasyona ve iskonto oranının gerekçesine bağlıdır. Önemli varsayımlar iç raporda görünür kalır.

Yatırım getirisi
Net bugünkü değer
İç verim oranı
Senaryo analizi
Reel getiri
Yatırımcının para birimindeki getiri

Bunlar özel analizde kullanılan hesaplama yöntemleridir, yayımlanan rakamlar değil. Girdiler yetersiz olduğunda sonuç “kullanılamaz” veya “desteklenmiyor” olarak gösterilir — asla tahminle doldurulmaz.

Sınırlamalar

Sistemin iddia etmedikleri

Garanti edilmiş getiri veya gelecekteki fiyatlar hakkında kesinlik yok.
Uygulanmış ve doğrulanmış bir değerleme yöntemi olmadan gerçeğe uygun değer iddiası yok.
Yöntemi aktif olmayan yerde sayısal risk veya likidite puanı yok.
Yalnızca bir karşılaştırma sırasına veya eksik kanıta dayalı yatırım tavsiyesi yok.
Hukuki, vergisel, değerleme veya diğer düzenlenmiş profesyonel danışmanlığın yerini tutmaz.

Yönetişim

Özel analiz. Kontrollü yayın.

İç analiz ve açık içerik ayrı iş akışlarını izler. Bir pazar veya proje; kanıtları, izinleri, açıklamaları ve ilgili kapıları geçmeden yayımlanmaz.

Desk’te

Doğrulanmış proje ve geliştirici bilgileri
Konum ve teslim durumu
Önemli riskler ve açık noktalar
Bilgilerin dayandığı kaynaklar

Görüşmenizde

Güncel fiyatlar ve ödeme planları
Bölgedeki emsal projeler
Varsayımları belirtilmiş finansal senaryolar
Hedeflerinize, bütçenize ve zaman planınıza uygunluk

Çıktının arkasındaki yöntemi anlayın.

Pazar kapsamını, kanıt durumunu ve yayını yöneten kontrolleri inceleyin.

Pazarları inceleyin Görüşme talep edin